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深圳:聚焦小產權房

作者:馬瑩瑩
發布時間
2013/10/24/ 09:46
來源
市縣招商網
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摘要近日,在深圳房價持續高漲的背后,小產權房的熱度也悄然升溫。10月22日,由中國市縣招商網南方運營總部、北大匯豐EDP招商引資專委會及中國智慧城市產業創新聯盟聯合主辦的第26期小城鎮

  近日,在深圳房價持續高漲的背后,小產權房的熱度也悄然升溫。10月22日,由中國市縣招商網南方運營總部、北大匯豐EDP招商引資專委會及中國智慧城市產業創新聯盟聯合主辦的第26期“小城鎮建設”系列論壇推出小產權房專題,來自全國各地金融、法律、地產界的數十位嘉賓出席了論壇。

  廣東省律師協會房地產與建設工程專業委員會委員、深圳仲裁委員會調解員、卓建律師事務所副主任楊林律師圍繞“小產權房的若干法律問題”作主題演講并就各界嘉賓提出的具體法律問題進行了現場互動解答,令小產權房的法律問題成為各方熱議焦點。

  所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村委會頒發,所以叫做“鄉產權房”,又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產,實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

  小產權房在土地屬性、規劃設計、報建、產權確認等方面未經過政府行政程序。相對于商品房而言,在上市流通、抵押融資、變現等方面受到一定限制,亦有別于軍產房。

  盡管有明令禁止,且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風險,但小產權房以其價格較低、手續較簡、準入無限制等優勢,迎合了不少人的需求。據楊林律師分析,小產權房的成因有四:一、土地二元制(全民所有與集體所有);二、城市化的快速擴張,供求不平衡;三、房地產市場化的滯后;四、國家嚴控土地、政策未松綁;五、房產價格的過快增長。

  目前,深圳小產權房建筑面積與商品房的建筑面積比為55%:45%。以深圳沙井街道辦為例,從2004年到2013年,小產權的價格從1500元上漲至7000元,超過四倍增長,小產權房蔓延態勢嚴峻。2012年9月,最高人民法院開始委托深圳市中級人民法院成立專門課題組,研究小產權房法律糾紛的裁判規則。2013年3月,閆小培副市長主持房屋調研會議,表示深圳市應該率先為小產權房的清理拿出可行性方案。

  楊林認為,法律對于小產權房的管控正以“禁止——嚴控——清除——整治清理”的趨勢發展,一味否認“小產權房”,在管理上一片空白,其后果除了糾紛無法正常解決以外,還存在更嚴重的問題。對政府來說,“小產權房”對正常的房地產交易市場造成了沖擊;其次是社會治安留下了隱患;再次是建筑質量和城市合理規劃無法得到保障。利益涉及面太大,使用強拆、一刀切等做法阻力太大。但如果無條件確權,又與目前中國的土地制度不符,且容易對房地產市場造成強烈沖擊。因此楊律師提出,最合理的做法應當是進行疏導,通過以下方式“有條件的確權”。

  一、明確土地權屬、解決土地流轉利益問題(補交地價)

  二、辦理房屋質量的驗收(確保安全)

  三、完善報建、登記工作,補交行政收費,逐步確權。

  論壇專家表示,黨的十八大及近年政府工作報告都提出要把民生問題作為政府工作的重中之重。在我國特殊的國情和現實背景下產生的小產權房問題涉及國家的土地政策與住房政策,關乎國家耕地保護及居民切身利益的保障,因而如何處理小產權房也是關涉民生的重大問題。當前,房地產市場飄忽不定,更加說明加強政府房地產調控、提升居民風險管理與法律意識的必要性。(文 Sharon/ 圖 Kerwin)

  

  廣東卓建律師事務所律師楊林

論壇現場

責任編輯:Miya
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